Den stora affären – din guide till husköp

Om du vet vad som gäller blir resan till ditt drömhus mycket smidigare. Foto: Bolaget

Att köpa ett hus är troligen en av de största affärer du kommer att göra i ditt liv. Rusta dig med kunskap så blir proceduren smidigare och du nöjdare. Vi bjuder på en guide av vad du behöver veta inför husköpet.

1. Skaffa lånelöfte

Ansök om bolån
Kontakta bank eller bolåneinstitut tidigt i processen för ett lånelöfte, så du vet att du kan skrida till verket när det väl blir dags. Det är också viktigt att veta hur högt du kan gå om en budgivning skulle bli aktuell.

Du får låna till 85 procent av bostadens värde. Resterande peng – den så kallade kontantinsatsen – behöver du kunna betala själv. Ett lånelöfte kostar inget och är inte bindande, men tidsbegränsat.

Jämför bolåneräntor
Naturligtvis vill du ha ett så fördelaktigt lån som möjligt. Jämför bolånevillkoren från ett antal olika banker. Ta också en titt på Räntekartan, Svenska Dagbladets verktyg för att jämföra räntor med andras, liknade objekt i närområdet. När du hittat ett intressant hus är det viktigt att du först stämmer av med banken eller bolåneinstitutet så att de godkänner just det hus du vill köpa.

2. Hitta rätt

Gå på visning
Börja med att lista krav du inte gärna kompromissar med, som till exempel antal rum, renoveringsbehov eller närhet till skola – så blir det lättare att göra ett urval. Även om du inte är helt säker på vad du söker kan det vara smart att börja gå på olika visningar. Du lär dig genom att titta på, jämföra och ställa frågor om olika objekt och kan också enklare komma fram till vad det är du söker – och vad du inte söker.

Lär känna kvarteret
När du väl fastnat för ett hus – ta dig tid att promenera i området, prata med någon granne och undersök närheten till affärer och annat. Ta också reda på hur områdets detaljplan ser ut, så det inte blir några tråkiga överraskningar längre fram.

Hitta rätt prisnivå
Du kanske redan har en tanke om vilket område du vill flytta till? Titta då på statistik för slutpriser och prisutveckling över tid för bostäder i ditt drömområde här på Hemnet eller på Svensk Mäklarstatistik.

Du kan också snabbt få en överblick av boendekostnaden för ett objekt via mäklaren eller via bankernas kalkyler för respektive objekt här på Hemnet.

Det är inte bara huset som är viktigt – se till så du lär känna kvarteret du ska flytta till. Foto: Bolaget

3. Läs på om huset

Objektsbeskrivning
På visningen får du en objektsbeskrivning av mäklaren med all information om fastigheten; hur huset är byggt, uppvärmningssystem, driftskostnader och vad som ingår. Uppgifter om pantbrev och servitut ska finnas med här.

Energideklaration
I samband med försäljning ska säljaren också visa upp en energideklaration som gjorts av en oberoende expert och som visar hur mycket energi huset förbrukar.

Undersökningsplikt
Även om säljaren har en viss upplysningsskyldighet och bör redovisa husets alla fel och brister så står kanske inte allt med i objektsbeskrivningen. Du som köpare omfattas enligt lag av en stor undersökningsplikt, så för din egen skull – försäkra dig om att alla husets fel och brister ligger på bordet inför köpet. Du kan inte i efterhand få ersättning för de fel som du borde ha upptäckt.

4. Beräkna kostnader

Titta på vad som måste repareras…
Titta särskilt noga på husets skal och sådant som kan bli kostsamt att få i gott skick – som takläggning, fönster och fasad. Ställ frågor om dräneringsbehov och vilken årgång det är på el- och avloppssystem. Titta lite extra på källare, vind och badrum och var uppmärksam på fuktskador.

… och vad det kostar
Är det mycket som behöver renoveras, ta med en byggare på en omvisning av huset för en uppskattning av vad det kommer att kosta. Underlaget låter dig avgöra om du verkligen har råd att både köpa huset och att få det ordnat till önskvärt skick.

Gör en budget
Innan du slutgiltigt bestämmer dig ska du naturligtvis också göra en budget för kommande lån- och driftskostnader. Stäm sedan av budgeten med din bank, så att du inte gör glädjekalkyler i din iver att ha råd. I kalkylen ska du även räkna in utlägg för renovering, lagfart och eventuella nya pantbrev, fastighetsavgift och eventuell tomträttsavgäld.

Lagfart
Lagfart är en registrering av ett köp av fast egendom. Du ansöker om att bli registrerad som fastighetens ägare hos Lantmäteriet. Du betalar en stämpelskatt för att få lagfart, just nu 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kronor (2016). Banken brukar kunna hjälpa till med ansökan om lagfart.

Pantbrev
Pantbrev är ett dokument som fungerar som säkerhet för det eventuella lånebelopp du behöver ta. Om säljaren redan har lån på huset kan det finnas pantbrev som du tar över som säkerhet för dina lån. Nya pantbrev kostar 2 procent av pantbrevets belopp plus en avgift på några hundralappar (2016). Ofta kan banken hjälpa till med uttag av nya pantbrev.

Fastighetsavgift
Fastighetsskatten har ersatts av en kommunal fastighetsavgift. För inkomståret 2015 betelar du med småhus fastighetsavgift med ett takbelopp på 7262 kronor. Om 0,75 % av taxeringsvärdet för 2015 ger en lägre avgift betalar du den istället.

Tomträttsavgäld
Ibland händer det att staten eller kommunen äger marken huset är byggt på. För att nyttja marken ska du som ägare betala en tomträttsavgäld, en hyra, varje år.

Övriga extra huskostnader
Att bo i villa eller radhus kan också innebära kostnader du inte haft förut, såsom sophämtning, sotning, vattenförbrukning eller larm. Du kanske också behöver köpa gräsklippare, skottkärra, snöskyffel eller snöslunga.

Uppvärmningskostnaden kan variera kraftigt över året och mellan milda och kalla vintrar. Kanske tjänar du på att byta uppvärmningssystem?

Ett hus kräver också att du har en extra buffert för sådant som behöver underhållas löpande. Tak behöver läggas om, fönster behöver målas och värmepannan kanske måste lagas.

Glöm inte heller att avsätta en slant för själva flytten och merkostnader som den nya adressen kan innebära, till exempel för högre bensinförbrukning eller kollektivtrafik.

5. Kolla upp vad du köper

Besiktiga huset
Om du själv inte har en djupare kunskap om hus kan det vara värt att anlita en oberoende besiktningsman för att göra en överlåtelsebesiktning. Genom att anlita en besiktningsman uppfyller du också delar av din undersökningsplikt. Ta reda på vilka delar som inte ingår i besiktningen och gör en bedömning om du behöver köpa till några besiktningar. Var noggrann med att anlita en godkänd besiktningsman och gärna med byggteknisk kompetens.

Mäklaren eller banken kan ofta tipsa om lämpliga personer, alternativt kan du söka via SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund.

Så funkar det: Besiktning

Dolda fel
Säljaren av huset har ansvaret för alla eventuella dolda fel och kan bli ersättningsskyldig för dessa under tio år efter överlåtelsen. Du som köpare kan då begära nedsättning av köpeskillingen.

Ett fel räknas som dolt om det fanns där när du köpte bostaden och om det inte är förväntat – du ska alltså inte haft anledning att räkna med felet med hänsyn till husets ålder, skick eller konstruktion. Det ska inte heller ha kunnat upptäckas vid besiktningen (det är ju dolt).

För att skydda sig mot denna ersättningsskyldighet tecknar många hussäljare en säljaransvarsförsäkring – även kallad dolda-fel-försäkring – då alltså försäkringsbolaget tar över säljarens ersättningsskyldighet.

Foto: Bolaget

6. Budgivningen

Lägg bud
Är du inte ensam om att vilja ha huset kan det bli aktuellt med en budgivning. Ett bud lämnas över telefon, via mejl eller sms. I de flesta fall vinner det högsta budet affären – men inte alltid, då det är säljaren som ytterst bestämmer vem som får köpa.

I attraktiva områden kan slutpriset bli betydligt högre än ursprungspriset. För din egen skull kan det vara klokt att sätta en övre gräns för vad du vill betala redan innan budgivningen. Ditt bud är inte bindande förrän kontraktet är påskrivet.

7. Skriv kontrakt

Kontraktsskrivning
Kontraktsskrivningen sker oftast på mäklarens kontor. Först när kontraktet och överlåtelseavtalet är påskrivet är affären klar. Se till att du har en klar bild över vad som ingår i köpet innan du skriver på. Samtidigt avtalar du med säljaren om tillträdesdag – om detta inte redan är gjort.

Villkor i kontraktet
I kontraktet har du ibland möjlighet att skriva in förbehåll, som säljaren och mäklaren måste godkänna. Vanliga villkor avhandlar bankens lånevillkor, försäljningen av din befintliga bostad eller att besiktningen inte kommer med överraskningar.

Branschen rekommenderar starkt en s.k. öppen klausul kring besiktningsvillkor, fråga din fastighetsmäklare eller läs mer på Mäklarsamfundet eller Fastighetsmäklarinspektionen vad detta innebär. Villkor eller förbehåll är till för att skapa en trygg affär för köpare och säljare.

Betala handpenning
I samband med kontraktsskrivningen betalar du handpenning, som brukar vara 10 procent av köpeskillingen. Ofta kan banken hjälpa till med ett handpenninglån på kort varsel. Detta brukar betalas tillbaka vid tillträdesdagen.

Betala och ta över huset
Överlåtelsen av huset sker ofta på köparens bank. Kontraktet gås igenom och om allt är korrekt överförs köpeskillingen till säljarens konto. Eventuella pantbrev tillhör fastigheten och kan tas över av dig som ny ägare. Köpebrevet undertecknas och bevittnas och du får nycklar och samtliga dokument som rör huset.

Hitta inspiration på Hemnet eller läs Din guide till bostadsrättsköpet

Text: Hemnet-redaktionen