Så säljer du din bostadsrätt – steg för steg

Att sälja din bostadsrätt är en stor affär. Se till så den blir rätt. Foto: Folio

När du beslutat dig för att sälja din bostadsrätt är det en hel del saker att hålla reda på. Vi guidar dig genom försäljningen – steg för steg.

1. Värdera

Bostadsrättens värde
Innan du säljer din bostad vill du troligen veta vad du kan få ut för den. Är du i färd med att byta boende så brukar ofta banken vara intresserad av vad du kan få ut för din nuvarande bostad. Vilket förstås också ger en indikation om vad du kommer att ha råd att flytta till.

Se slutpriser för bostäder i ditt område eller statistik prisutvecklingen i ett område på Mäklarstatistik.

Du kan också vända dig till en mäklare för en värdering. Många mäklare erbjuder kostnadsfria värderingar utan att du förbinder dig till något.

Prisläge
Bostadsrättens värde avgörs av många olika faktorer. Läge, stil och skick är bara några. Olika områden varierar i popularitet vilket påverkar utbudet och därmed kanske även priset.

2. Välj mäklare

Det finns förstås inget krav på att du anlitar en mäklare när du ska sälja din bostadsrätt men det är många saker att hålla reda på – till exempel värdering, annonsering, visning och kontraktsskrivning. Genom att anlita en rutinerad mäklare minskar du risken för att problem uppstår.

När du väljer mäklare är förtroende och lokalkännedom viktiga faktorer. Träffa gärna några olika mäklare och kika också på hur de presenterar sina andra objekt för att avgöra vad som känns bäst för dig. Meddela mäklaren vad du har för villkor för försäljningen och vad du har tänkt dig för tillträdesdatum.

Hitta en mäklare i ditt område eller om du behöver lite tips, läs guiden: Så väljer du rätt mäklare

3. Ta fram fakta om bostaden

När en bostadsrätt säljs tillämpas Köplagens bestämmelser. Du ska meddela mäklaren/köparen om allt du vet om din bostad. Alla dokument ska plockas fram och du ska berätta om allt som kan ha betydelse för köparen, sätt dig på köparens stol.

Fel som upptäcks i efterhand
Din köpare har rätt att åberopa fel i lägenheten under två efter det att den överlåtits. Fel som man inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning och fel som man inte har kunnat förvänta sig utifrån lägenhetens skick och information man fått. Var noga med informationen, köparen har rätt att förvänta sig att de uppgifter du lämnat är riktiga. Felaktiga uppgifter kan du bli ersättningsskyldig för.

Energideklaration
Bostadsrättsföreningen ska visa upp en energideklaration som visar hur mycket energi huset förbrukar – denna information bör finnas med i objektsbeskrivningen.

4. Välj marknadsföringskanal

Tillsammans med mäklaren bestämmer du hur och var din lägenhet ska marknadsföras. Annonser på Hemnet, i lokalpress och mäklarens egen hemsida och skyltfönster är exempel på vanliga marknadsföringskanaler. Ibland görs också utskick till spekulanter i mäklarens eventuella register.

Bedroom-Scene_850px

Innan visning kan det vara smart att göra lägenheten lite extra fin. Foto: Creative market

5. Förbered för visning

Objektsbeskrivning och fotografering
Mäklaren gör en skriftlig beskrivning av din lägenhet – en objektsbeskrivning. Här ska alla uppgifter finnas med – yta, rumsbeskrivning, driftskostnader, eventuella vindsförråd med mera. Om du inte är helt säker på ytan behöver kanske lägenheten mätas upp på nytt.

Du måste vara extra noga med att kontrollera att allt som står i objektsbeskrivningen är korrekt. Om något är felaktigt, riskerar du i framtiden att bli skadeståndsskyldig. Är till exempel den öppna spisen funktionsoduglig så ska detta framgå.

Att bilderna gör rättvisa åt din lägenhet är förstås viktigt. Om du har en balkong eller uteplats och säljer din bostad på vintern kan det också vara bra att ha med någon extra egentagen bild som visar hur det ser ut i sommartid.

Homestyling
Exakt vad du behöver göra inför en visning är svårt att diktera. Vissa nöjer sig med en noggrannare städning och fönstertvätt, andra satsar på lite ambitiösare styling av lägenheten och anlitar en homestylist. En homestylist kan se lägenheten med nya ögon och föreslår till exempel att du flyttar bort skrymmande möbler eller adderar belysning.

Oavsett om du eller någon annan gör jobbet, är det förstås alltid klokt att plocka bort vardagliga och alltför personliga saker som foton, papper, sport- eller ytterkläder.

Ibland kan det finnas anledning att lättrenovera utvalda ytor, som att måla en skavd list, byta ett rangligt handtag eller laga en droppande kran. Du bestämmer själv eller tillsammans med mäklaren vad som är värt att göra för att bostaden ska visas upp från sin bästa sida.

Snygga upp hemmet inför försäljningen – 7 frågor till homestylisten

6. Visning

Tidpunkt
Bestäm med mäklaren när visningen ska ske. Ofta äger den rum under en helg och kanske ytterligare en kväll under kommande vecka. Mäklaren är ansvarig person på plats och har en lista där intresserade skriver upp sig. Du som säljer blir informerad om hur visningen har gått direkt efter. Kommer alltför få personer på visningen kan det bli aktuellt med ytterligare visningar.

Olika typer av visningar
Det finns olika typer av visningar, men en öppen visning är allra vanligast. Visningen brukar pågå en eller några timmar och det är öppet för alla att komma. Vissa mäklare har ett register med spekulanter och kan bjuda in till förhandsvisning för just dessa. I vissa fall kan föranmälan till visningen vara ett krav. Du som säljare kan också begära att din bostad bara ska visas privat.

7. Budgivning

Många bud – eller få
Efter visningen ringer mäklaren upp alla som lämnat en intresseanmälan. Om många är intresserade av bostaden kan det bli fråga om en budgivning. Du kan också ställas inför att behöva acceptera ett bud som känns för lågt. Det är bra om du rustar dig i förväg genom att tänka igenom olika scenarios.

Ett bud brukar lämnas över telefon, via mejl eller sms och spekulanten höjer sitt bud med valfritt belopp. Under budgivningens gång ska alla spekulanter löpande informeras om nya inkomna bud. Notera att buden inte är bindande förrän kontraktet är påskrivet – inte ens om det är skriftligt.

Vinnande bud
I de flesta fall är det den som lagt det högsta budet som vinner affären – men inte alltid. Ytterst är det du som säljer som bestämmer vem som får köpa lägenheten. Enligt mäklarlagen ska mäklaren notera budgivare, bud och tidpunkt för bud i en förteckning som både säljare och köpare får när affären är klar. Innan köpet går igenom ska bostadsrättsföreningen godkänna köparen som ny medlem. Mäklaren kan ofta hjälpa dig med information kring detta.

handshake-communication-1532849

När sista budet är lagt är det dags att skriva kontrakt! Foto: Freeimages/Philippe Ramakers

8. Skriv avtal

Överlåtelseavtal
Avtalsskrivningen sker oftast på mäklarens kontor. Först när överlåtelseavtalet är påskrivet är affären klar. Försök att skriva kontrakt så snart som möjligt efter det att budgivningen är klar. Har du valt att inte anlita mäklare kan det vara bra att ha en jurist eller bankman med vid avtalsskrivningen.

I samband med avtalsskrivningen avtalar du med köparen om tillträdesdag – om detta inte redan är gjort.

Villkor i avtal
Villkor för köparens medlemskap i föreningen är obligatorisk. Däremot kan du och köparen skriva in andra förbehåll såsom köparens egna försäljning av bostad eller att lån ska beviljas.

Handpenning betalas
Efter det att avtalet tecknats betalar köparen en handpenning, som oftast är 10 procent av köpeskillingen och deponeras hos fastighetsmäklarens till dess att alla villkor för avtalet uppfyllts.

Bostadsrätten betalas och överlåts
Överlåtelsen av bostaden sker ofta på köparens bank. Likvidavräkning gås igenom och godkänns, därefter överförst köpeskillingen till ditt konto. Du lämnar nycklar och samtliga dokument som rör bostaden till en glad köpare.

Text: Hemnet-redaktionen