Så går en budgivning till
Den här texten är ett kapitel från boken Till Salu. Boken är producerad i samarbete med Hemnet och innehållet har faktagranskats av jurister, mäklare, ekonomer samt representanter från Mäklarsamfundet.
Så var det då dags för den för många mest gastkramande delen av bostadsaffären – budgivningen. Är utgångspriset för lågt satt i förhållande till marknaden kan det bli många spekulanter, vilket tenderar att snabbt dra upp priset, kanske över ditt maxpris. Är priset för högt satt kan det gå att börja under utgångspriset. Här följer fler strategier och taktiska tips.
Finns det några regler i lagen för budgivning?
Nej, det finns ingen lag som reglerar hur en budgivning ska gå till, däremot finns det sådant som är bra att både köpare och säljare känner till. Var beredd på att mäklaren kommer att fråga dig om du har din finansiering ordnad. En spekulant är alltid fri att formulera sina bud och villkor. Ett exempel är att budet ska vara dolt för andra spekulanter. Andra villkor kan vara att budet är tidsbegränsat eller att det gäller under förutsättning att säljaren accepterar en besiktningsklausul i kontraktet.
Öppen budgivning
Budgivning sker oftast genom så kallad öppen budgivning. Spekulanterna lämnar sina bud till mäklaren, ofta genom sms eller telefonsamtal. Mäklaren redovisar löpande buden till säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud. Numera redovisar de allra flesta mäklare budgivningen på nätet, nästan i realtid.
Vad är ett dolt bud?
När spekulanter är intresserade av en bostad men inte vill att andra ska känna till deras bud, kan de lägga ett så kallat dolt bud. Detta är ett erbjudande som enbart är avsett för säljarens ögon. Oavsett om det är ett enskilt dolt bud eller flera dolda bud från olika spekulanter, är tanken densamma: att buda utan att andra spekulanter är medvetna om det. Många gånger ligger förhoppningen i att säljaren ska bli lockad av budet och ska vilja skriva kontrakt omgående, utan att fortsätta den offentliga budgivningen.
Budgivare kan välja att gå denna väg av olika anledningar, som att ha en överraskningseffekt eller undvika att driva upp priset genom en öppen budgivning. Dock kan dolda bud leda till frustration bland andra spekulanter som känner att de är ute i kylan när det gäller den verkliga budgivningsprocessen. För en transparent och rättvis bostadsaffär är det bäst om alla inblandade parter är öppna och tydliga i sin kommunikation.
Hur mycket ska man höja bud?
Vissa väljer att gå ut högt direkt, medan andra är mer avvaktande. Om någon metod fungerar bättre än någon annan låter vi vara osagt. Men det kan vara bra att känna till dem – och genomskåda om någon av de andra budgivarna använder sig av dem.
Minihöjningen – lite i taget
Den här strategin innebär att du svarar på ett bud med en liten höjning. Det här är ett säkert sätt att höja priset eftersom du inte tar risken att höja långt över marknadspriset. Det kan dock göra att många lockas in i budgivningen.
Avskräckningshöjningen – ett mycket högre bud
En stor prishöjning kan avskräcka köpare som är lite tveksamma. Du vill få de andra att tänka: ”Oj, den här bostaden drar iväg, jag kliver av redan nu.” Men du kan också riskera att vara med och dra upp priset mer än nödvändigt om fler börjar bjuda över i samma tempo.
Slutprishöjningen – ditt maxpris direkt
En vågad budtaktik som bör användas varsamt. Det innebär att du lägger ditt slutbud direkt och förhoppningsvis avskräcker andra spekulanter. Men om någon bjuder över detta kan du inte gå högre.
Det tidiga budet – innan visningarna är klara
Ett bud som kommer innan alla visningar är klara och som ligger en bra bit över utgångspriset syftar till att avskräcka andra som ännu inte har varit på visning, när de inser att de inte kommer att få bostaden billigt. Det kan få säljaren att acceptera budet och på så sätt slippa dagar av nervöst väntande.
Sista-minuten-budet – precis innan kontrakt ska skrivas
Använder du den här taktiken lägger du ett bud när budgivningen nästan är över. Det kan skapa oro i budgivningen och leda till att flera budgivare hoppar av. Detta förfarande påminner om att lägga bud på nätauktioner, där nästan inget händer förrän någon minut innan auktionen stänger. I detta fall finns det dock ingen sådan ”sluttid”, och kom även ihåg att det är säljaren som bestämmer vem som får köpa.
Det snabba svaret – att bjuda över direkt
Att höja direkt efter att du har mottagit ett högre bud kan få andra budgivare att kliva av eftersom de får en känsla av att du inte tänker ge dig. Dessutom bryter du ”budringen”, och de som ligger trea eller fyra i budgivningen hamnar längre efter. Det gör det psykologiskt tyngre för dem att lägga bud.
Det ojämna budet – att bjuda över jämna bud
Om du har tänkt göra en större höjning kan du testa att lägga ett ojämnt bud. Det beror på att de allra flesta har satt sin maxgräns på en jämn siffra. Du stör ordningen, helt enkelt.
Är ett bud bindande?
Nej, är svaret. Detta gäller både för den som lägger ett bud och för säljaren. Den som lägger ett bud är alltså inte bunden av budet, inte ens om det är skriftligt.
Fri prövningsrätt
Säljaren har fri prövningsrätt, det betyder rätten att avgöra när, till vem och till vilket pris bostaden ska säljas. Det är inte självklart att den som lägger det högsta budet blir den som får köpa bostaden, även om det är det vanligaste. Faktorer som kan vara avgörande för säljarens val är eventuella villkor som köparen ställer om till exempel tillträdesdag. Men säljaren behöver inte motivera varför inte den som har lagt högsta budet får köpa.
Budgivningen avslutas
Säljaren bestämmer när budgivningen avslutas. Oftast sker detta i samråd med mäklaren, som under budgivningen har tät kontakt med både spekulanter och säljare. Säljaren kan också när som helst avbryta försäljningen, även mitt under pågående budgivning. Eftersom bud inte är bindande är budgivningen inte över förrän köpekontraktet har signerats av både köpare och säljare. Kommer det in ytterligare bud innan kontraktet är påskrivet har mäklaren skyldighet att framföra budet till säljaren, och säljaren är fri att anta eller avfärda budet.
Vad är en budlista?
För att det inte ska finnas bulvaner som trissar upp budgivningen är alla mäklare skyldiga att löpande föra en förteckning över budgivningen. Denna ska innehålla uppgifter om budgivarens namn med kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt när budet lämnades och eventuella villkor förknippade med budet (tillträdesdatum, till exempel). När bostaden är såld brukar detta meddelas till samtliga budgivare. Den kompletta förteckningen lämnas till säljaren och köparen när uppdraget slutförs, vanligtvis vid tillträdet. Om uppdraget avbryts utan att det blivit någon försäljning kommer budlistan ändå att lämnas till säljaren.
Kolla med banken på nytt
Börjar det luta åt att du har högsta budet? Prata med banken igen för att bekräfta att bostaden du vill köpa inte är för dyr eller att banken vet något om den som du inte känner till (att bostadsrättsföreningen har ekonomiska problem, till exempel).
Om du har lagt högsta budet
Förutsatt att säljaren godtar dig som köpare så väntar kontraktsskrivning, se nästa kapitel. Men pressa både mäklare och säljare att göra detta så snart det går, gärna samma dag eller dagen därpå (men var beredd på att du kommer att sova dåligt).
Hur sent kan man hoppa av?
Som spekulant kan du hoppa av affären ända fram tills du sätter din signatur på kontraktet. Men får du kalla fötter eller har dragits med i en budgivning över din budget, ring mäklaren så snart du kan. Då kan det finnas chans att den som låg under dig i budgivningen fortfarande är med i leken.
