Holmberg: ”Bomarknaden präglas av försiktighet”
Det har nu gått ett drygt halvår sedan bostadspriserna började falla i samband med att Riksbanken kraftigt höjde sin räntebana i slutet på april. Riksbanken gick då från att i sin prognos ha nollränta fram till slutet av 2024, till att istället direkt starta en ny period av räntehöjningar som vi sannolikt inte sett slutet på än. Detta fick direkt kraftiga effekter på marknaden. Priserna började då falla, men under hösten har denna nedgång på många håll avtagit och istället ersatts tydliga nedgångar i antal genomförda bostadsaffärer. Här beskriver Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg nuläget på bostadsmarknaden.
Detta är en krönika av Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Lägenhetspriserna har planat ut under hösten
Efter det initiala fallet under våren har lägenhetspriserna nu under hösten planat ut, samtidigt som antalet affärer har minskat kraftigt. Detta är också en utveckling vi sett från tidigare perioder av prisnedgångar.
När marknaden vänder från en het marknad, med hög efterfrågan i förhållande till utbudet, till en mer orolig marknad faller priserna ofta mest i början av perioden. Den första fasen av en period av prisnedgång präglas framför allt av en stress hos säljarna att komma till avslut. Fler bostadsbytare i denna situation hamnar snett i tajmingen när de köper ny bostad innan de har sålt, vilket leder till en tuff situation och dåligt förhandlingsläge för många säljare.
Nu under hösten har utvecklingen varit en annan. Prisnedgången har avtagit samtidigt som antalet avslut minskat kraftigt. Detta är framför allt en följd att bostadssäljare känner sig mindre stressade att sälja och att säljarna nu som grupp, har ett bättre förhandlingsläge.
Det är tydligt att vi nu är inne i en period där säljarna avvaktar i högre utsträckning vilket håller emot en fortsatt prisnedgång. Även bland köparna är avvaktan stor, så istället för fortsatta prisfall ser vi nu under hösten istället ett minskat antal transaktioner.
Diagrammet visar prisutvecklingen per kvadratmeter för lägenheter i Riket, indexerat utifrån det genomsnittliga priset per dag i april månad, samt säljvolymerna i årstakt, rullande 14 dagar.
Värt att notera gällande prisutvecklingen är att statistiken i detta diagram är helt säsongsojusterad. Därav den kraftiga nedgången under sommaren vilket framför allt rör sig om en säsongseffekt då bostadspriserna alltid faller i juli månad till följd av att sammansättningen av det som säljs förändras. I juli säljs det andelsmässigt färre bostäder i dyra områden. Att bostadspriserna sedan svänger tillbaka i augusti är av samma anledning också en säsongseffekt. Bortser man från denna säsongseffekt så får vi istället en tydlig utplaning vid en nedgång på runt 10 procent från april månad.
Måste säljarna agera snart?
Under hösten har många kommentarer i media handlat om att säljarna snart kommer behöva agera genom att sänka sina prisförväntningar, vilket då kommer att leda till ytterligare prisfall. Hur brådskande det är för säljarna att sälja skiljer sig dock tydligt åt och tidsaspekten påverkar även köpsidan. I ett par undersökningar som genomfördes på Hemnet under oktober och november, tillfrågades säljarna och köparna om deras respektive situation och hur länge de har möjlighet att vänta på att få klar affären.
Tre av tio av de säljare som vid tillfället hade en bostad till salu uppgav att de var tvungna att sälja sin bostad inom tre månader och knappt hälften uppgav att de var tvungna att sälja inom ett halvår. Detta ska dock ställas i relation till de köpare som letar bostad aktivt. Bland dessa var det två av tio (21 procent) som uppgav att det måste köpa en bostad inom tre månader och knappt fyra av tio inom ett halvår.
Det kan konstateras att mer än hälften av säljarna på dagens marknad har möjlighet att vänta mer än ett halvår med att sälja, alternativ har förutsättningarna att inte sälja alls om de inte får ett tillfredsställande bud. Motsvarande andel hos köparna var 62 procent.
Behovet av att agera relativt snart är med andra ord ganska lågt på dagens marknad, och skillnaderna mellan köparnas och säljarnas situation skiljer sig inte heller nämnvärt.
Det ska också tilläggas att köpbenägenheten, andelen som uppger att de planerar att köpa bostad, förvisso har minskat sedan toppen under pandemin. Men detta är en parameter som förändras förhållandevis lite över tid. Behovet eller viljan att köpa bostad är stabilt över tid, men i oroliga tider är det fler som avvaktar.
Resultatet från dessa undersökningar ger en tydlig bild av aktörernas generella förutsättningar på marknaden just nu, där avvaktan generellt präglar både köp- och säljsidan. Relativt stor andel av de som har planerat att genomföra en bostadsaffär har möjlighet att avvakta vilket också präglar marknaden och bidrar till de tydliga nedgångar vi ser i antalet affärer som går i lås.
Diagrammet bygger på resultatet från två undersökningar som gjordes på Hemnet under oktober och november i år. Undersökningarna besvarades av 2 216 respektive 2 811 respondenter där de som aktivt letar bostad respektive de som för tillfället har en bostad till salu, fått följdfrågan: “Vilket påstående passar bäst in på dina förutsättningar som köpare respektive säljare?”
