Därför spretar boprisstatistiken
I veckan presenterade Valueguard boprisstatistik för oktober månad, vilket visade på fortsatt fallande priser. Under hösten har olika aktörers bostadsprisstatistik till viss del visat på olika utveckling. I denna artikel förklarar Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg de viktigaste skillnaderna bakom att utvecklingen ser olika ut för de olika aktörernas boprisstatistik.
Erik Holmberg, Hemnets marknadsanalytiker.
Datat som ligger bakom den redovisade prisstatistiken från Mäklarstatistik och Valueguard är identiskt då Valueguard köper och använder Mäklarstatistiks data, men trots det blir den slutliga statistiken (resultatet) annorlunda. Det beror på olika sätt att bearbeta datan.
För statistiken över bostadsrättsspriser använder sig Mäklarstatistik av ett tre månaders glidande medelvärde över kvadratmeterpriset. Att man gör det beror på att det finns en tydlig månadsmässig säsongseffekt för bopriserna och att slumpfaktorer enskilda månader ska få begränsad påverkan. I juli månad faller exempelvis priserna alltid med ungefär 10 procent, till följd av en annan sammansättning av de lägenheter som säljs. Det säljs då relativt sett färre bostäder i områden med höga priser vilket drar ner genomsnittspriserna sammantaget i riket. Ett glidande medelvärde innebär en tröghet i redovisningen av utvecklingen då det genomsnittliga kvadratmeterpriset som redovisas, för två på varandra följande månader, innehåller samma transaktioner till ungefär två tredjedelar. Endast transaktionerna för en av de tre månader byts ut vid varje nytt mättillfälle.
När det kommer till villamarknaden är skillnaderna ännu större då Mäklarstatistik här använder sig av K/T-talet vilket tar hänsyn till husets taxeringsvärde.
Valueguard, som alltså använder samma bakomliggande data som Mäklarstatistik, tar fram sin prisstatistik på ett annat och mer komplext sätt. De skapar ett så kallat hedoniskt prisindex där olika faktorer, så som bostadens storlek, tas med som förklarande variabler och ges olika vikt i sammanställningen. Detta utgår dock inte från kvadratmeterpriset på samma sätt som i fallet med Mäklarstatistiks prisstatistik och här används inte heller något glidande medelvärde.
Att prisstatistiken kan skilja åt mellan de olika producenterna är med andra ord inte så konstigt och under den nuvarande perioden av nedåtgående bostadspriser har utvecklingen till viss del sett olika ut. Över tid brukar dock skillnaderna i utveckling mellan de olika sätten att bearbeta datat vara förhållandevis små.
Hemnets bild av prisutvecklingen på lägenhetsmarknaden är att nedgången under hösten har mattats efter en kraftig nedgång under våren, och därefter den säsongsmässigt normala dippen under sommaren.
I diagrammet nedan redovisas prisutvecklingen från de olika statistikproducenterna sedan april i år. Mäklarstatistik och Valueguards siffror är från statistiken presenterad på respektive hemsida medan statistiken för Hemnet är kvadratmeterpriser för lägenheter baserat på inrapporterade slutpriser till Hemnet. Alla indexerade från april 2022.
