Därför ska du inte sälja din bostad utan mäklare

För de allra flesta är bostadsaffären det största ekonomiska beslutet i livet. Tur då att det finns fastighetsmäklare som kan hjälpa både bostadssäljare och -köpare att navigera sig igenom hela den nervkittlande men samtidigt krävande processen. Hemnet har pratat med Joakim Lusensky på Mäklarsamfundet för att reda ut varför det är viktigt att ta hjälp av en mäklare när du ska sälja och köpa bostad – och samtidigt ta död på en och annan myt som omger yrket.

Få nyheter om bostadsmarknaden direkt i din inkorg – varje vecka. Skriv upp dig på Hemnets nyhetsbrev här.

Det finns lite drygt 7000 registrerade fastighetsmäklare i Sverige, som varje år tillsammans förmedlar mer än 150 000 bostäder. Det var med ambitionen att utveckla och förbättra mäklartjänsten som Mäklarsamfundet skapades, redan 1919. Här arbetar Joakim Lusensky som Analys- och kommunikationschef och han har god kunskap om vilka värden det ger konsumenter att sälja och köpa bostad genom en fastighetsmäklare.

Om vi går rakt på sak – varför ska jag som bostadssäljare anlita en mäklare?
– Det finns egentligen tre huvudsakliga anledningar: trygghet, service och pris. Du får en juridiskt säkerställd tjänst där du kan vara säker på att alla avtal och dokumentation är i sin ordning, mäklaren bistår med otrolig service i form av allt underlag och information som krävs enligt lag och du får ett marknadsmässigt pris för din bostad, vilket det inte finns några garantier för när du säljer privat.

Joakim fortsätter:

– När du anlitar en mäklare med förmedlingsuppdrag har mäklaren ett stort ansvar. Ansvaret handlar dels om att göra vissa kontroller av objektet och även de personer som ska ingå avtal, samt anpassa affären till alla de lagar och regler som gäller för bostadsbyte, allt för att minimera tvister mellan köpare och säljare. Dessutom finns en egen lag för mäklare, fastighetsmäklarlagen, som mäklaren måste följa. I de fall mäklaren gör fel i förmedlingsarbetet kan mäklaren få en disciplinär påföljd samt tvingas betala skadestånd.

Finns det några situationer där det kan vara motiverbart att sälja sin bostad utan mäklare?
– Det finns ju bostäder i vårt avlånga land som har en så låg köpeskilling att det är svårt för en mäklare att ta det arvode som krävs för att kunna göra ett bra jobb. Men inte ens i dessa fall skulle jag råda någon att göra en bostads-transaktion helt på egen hand. Här finns till exempel möjlighet att anlita fastighetsmäklare för ett så kallat skrivuppdrag, där mäklaren tar fram köpehandlingarna.

Joakim utvecklar:

– Väldigt många av oss tar hjälp av experter i stort som smått i livet, för städning, läxhjälp eller vid andra tillfällen när vi inte har tid eller möjlighet att lösa det själva. Jag tycker det känns självklart att då ta experthjälp för en så stor och komplicerad affär som att sälja sin bostad. Med en fastighetsmäklare får du en trygg och säker projektledare som hjälper dig igenom ditt livs största affär.

Hur är intresset för att sälja bostad utan mäklare?
– Jag ser inga tecken på att det intresset ökar, snarare har andelen mäklade affärer ökat år för år. Idag ligger andelen mäklade bostadsaffärer på 92% för småhus och ännu högre för bostadsrätter.

Hur ser nöjdheten för mäklarbranschen ut rent generellt bland bostadssäljare och -köpare?
Ibland förmedlas bilden av att det finns ett missnöje. Men många undersökningar visar att både säljare och köpare är väldigt nöjda med sina mäklare. En utvärdering av fastighetsmäklarlagen som civilutskottet gjorde 2016 visade att närmare 87% av de som köpt fastighetsmäklartjänsten var nöjda. Det tolkar jag som att relationen och upplevelsen som mäklare skapar ger ett stort värde som många uppskattar.

Inkommer det många anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen?
– Bostadsaffärer väcker känslor och det är säkert en av anledningarna till att anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen får ganska mycket uppmärksamhet i media. Men under hela 2020 kom det in cirka 1300 anmälningar. Sett till alla transaktioner runtom i landet så pratar vi alltså om någon tiondels procent på sin höjd. Dessutom avskrivs cirka tre fjärdedelar av alla anmälningar. I knappt 200 av de här fallen bedömde alltså myndigheten att mäklaren gjort något fel. Siffrorna visar tydligt att den stora majoriteten av alla affärer sköts på ett professionellt sätt.  

Joakim Lusensky, Analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet skapades.

Hur kan mäklartjänsten se ut i andra länder?
– Åk till i princip vilket annat land som helst och du kommer att förstå hur bra och prisvärd den svenska mäklartjänsten är. I många andra länder måste köpare och säljare dessutom ha olika ombud, vilket både blir dyrare och krångligare för alla. Sen är det långt ifrån alla länder som har en så välutbildad mäklarkår som Sverige, med krav på högskoleutbildning. Det bidrar förstås till både trygghet och kvalitet.

På tal om andra länder så finns de bland annat en del utländska tv-program som visar en väldigt flott bild av mäklaryrket – påverkar det svenskarnas åsikter om mäklare?
– Precis, det finns en del populärkulturella stereotyper, som till exempel programmet “Million Dollar Listing”, som säkert har hjälpt till att skapa en glamorös bild av yrket. Det gör att många tror att alla fastighetsmäklare tjänar oerhört mycket pengar. Så är det inte riktigt. Det finns ett fåtal som tjänar miljoner, men 43% av våra medlemmar har en årsinkomst på mellan 300 000 och 500 000 kr. Visst, det är ingen dålig inkomst men det handlar sällan om de höga ersättningar många tror, och bakom ligger hårt jobb och många timmar, inte minst under obekväma tider på kvällar och helger.

Joakim fortsätter:

– Utöver det jobbar över 70 procent av fastighetsmäklarna provisionsbaserat. Det betyder att om det inte blir någon affär så får många helt enkelt inte betalt, oavsett hur mycket jobb de lagt ner. Det är ett fantastiskt yrke att vara fastighetsmäklare och många trivs med sitt jobb, men det är också tufft.

Finns det någon annan vanlig uppfattning om mäklare som inte stämmer?   
– En annan fördom är att mäklare inte bara tjänar väldigt mycket pengar, utan att de dessutom inte gör något för att förtjäna pengarna. Det tror jag hänger ihop med att en väldigt stor del av yrket är osynligt för både säljaren och köparen. En del tror att mäklaren bara dyker upp vid intaget, håller i visningen och fixar kontraktsskrivning, men allt jobb däremellan märks inte utåt.

Vad är det till exempel för typ av jobb mäklaren gör som inte märks? 
– Under pandemi-tider är det extra tidskrävande att hantera en visnings- och budgivningssituation.

Det kan vara högt tryck på få objekt. Så där mäklaren tidigare kanske behövde tillbringa ett par timmar med att hålla i visningar kan det idag ta en hel dag, för att kunna följa riktlinjer kring social distansering. Har du sen 60 sällskap som besökt en visning och du ska följa upp allas intresse, ja då är ju bara det typ två dagars arbete.

Slutligen – vad är några saker jag som bostadssäljare ska tänka på när jag väljer fastighetsmäklare?  
– Jag tycker inte att man ska stirra sig blind på kronor och ören i arvodet. Det viktiga är ju att du som säljare är nöjd med vad du får ut i slutändan, alltså slutpriset minus mäklarens arvode. Och att du ska känna trygghet i att affären har hanterats på ett juridiskt korrekt sätt. Välj kort och gott den mäklare som du får störst förtroende för. Sedan är det självklart viktigt att den du väljer har erfarenhet och kunskap av att förmedla bostäder i det aktuella området.

Fastighetsmäklarens tre viktigaste funktioner under bostadsaffären, enligt Joakim Lusensky

1. Trygghet
“Vid en mäklad affär kan både köpare och säljare vara säkra på det blir en juridiskt säkerställd tjänst, där avtal och dokumentation hanteras på ett tillförlitligt sätt.”

2. Service
Mäklaren har långtgående krav på sig att redovisa information, göra utdrag ur register och ha kontakt med både säljare och förening för att sammanställa all info som krävs enligt lag. Det skapar i sin tur ett heltäckande underlag, som spekulant och köpare kan använda sig av för att fatta väl avvägda beslut.”

3. Marknadsmässigt pris
Alla vill förstås sälja så dyrt som möjligt och samtidigt köpa så billigt som möjligt. Vid en försäljning gör mäklaren en fackmannamässig värdering och med den som grund sätter hen sen ett utgångspris. Genom att mäklaren lägger ut bostaden i alla sina olika kanaler, som till exempel Hemnet, når mäklaren den relevanta delen av marknaden, som via budgivning hjälper till att ge bostaden ett marknadsmässigt pris.

Kommer inte bostaden ut till en tillräckligt stor del av den relevanta marknaden är risken att köparen betalar för mycket eller att säljaren får för lite betalt. Företaget Värderingsdata gör varje år en mätning där de jämför skillnader i slutpris för mäklade och icke mäklade småhusaffärer. Senaste undersökningen visar att om du anlitar en mäklare vid din försäljning får du i snitt ett 12 procent högre slutpris än om du säljer privat.”