Guide: Så får du koll på bostadsrättsföreningens ekonomi
Ska du köpa bostadsrätt? Då är det viktigt att inte bara titta på själva bostaden – föreningens ekonomi kan också påverka vad ditt boende kommer att kosta. Här går vi igenom vad du bör hålla koll på och hur du läser föreningens årsredovisning.
Snabbkoll – det här bör du undersöka
Har du ont om tid? Börja med de här punkterna:
- Föreningens lån: Hur stora skulder har föreningen och hur har de förändrats?
- Månadsavgiften: Vad ingår och finns det beslutade eller planerade höjningar?
- Kommande renoveringar: Väntar större arbeten som tak-, fasad- eller stambyte?
- Föreningens sparande: Finns det utrymme för framtida underhåll?
- Marken: Äger föreningen marken eller har den tomträtt?
- Årsredovisningen: Hur har ekonomin utvecklats de senaste åren?
- Stadgarna: Vilka regler gäller och vad ansvarar du respektive föreningen för?
Vill du veta mer? Nedan går vi igenom de olika delarna.
Därför är föreningens ekonomi viktig
När du köper en bostadsrätt köper du en rätt att använda en viss lägenhet och blir samtidigt medlem i bostadsrättsföreningen. Föreningen ansvarar för fastigheten och dess ekonomi, medan medlemmarnas avgifter är en viktig del av föreningens intäkter.
Föreningens ekonomi kan därför påverka din egen boendekostnad. Stora lån, stigande räntekostnader eller omfattande renoveringar kan exempelvis leda till höjda månadsavgifter.
På Hemnets BRF-sida kan du se nyckeltal för föreningens ekonomi med tydliga förklaringar.
Äger föreningen marken?
En viktig sak att kontrollera är om föreningen äger marken som huset står på eller har tomträtt.
Tomträtt innebär förenklat att föreningen har rätt att använda mark som ägs av någon annan, ofta kommunen, och betalar en avgift som kallas tomträttsavgäld. Avgiften kan ändras vid vissa tidpunkter, vilket kan påverka föreningens kostnader och i förlängningen medlemmarnas månadsavgifter.
Om föreningen har tomträtt är det därför bra att kontrollera när avgälden ska omprövas och om en förändring är planerad.
Äkta eller oäkta bostadsrättsförening
De flesta bostadsrättsföreningar är så kallade äkta föreningar. Juridiskt kallas de privatbostadsföretag.
För att räknas som en äkta förening ska minst 60 procent av verksamheten bestå av att tillhandahålla bostäder åt de egna medlemmarna. Om föreningen inte uppfyller kravet räknas den som oäkta.
Skillnaden är framför allt viktig eftersom beskattningen ser olika ut. Om du funderar på att köpa i en oäkta förening är det därför bra att kontrollera vilka skattekonsekvenser det kan få för dig.
Så får du koll på föreningens ekonomi
Ett av de viktigaste underlagen är föreningens årsredovisning. Där kan du bland annat se föreningens lån, intäkter, kostnader och flera nyckeltal som hjälper dig att förstå ekonomin.
Årsredovisningen innehåller bland annat förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning, noter och kassaflödesanalys.
1. Förvaltningsberättelsen
Här får du en överblick över föreningen och vad som hänt under året. Här finns också viktiga nyckeltal, bland annat skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, årsavgift per kvadratmeter och energikostnad per kvadratmeter.
Du kan även hitta information om viktiga händelser och sådant som påverkar föreningens ekonomi framåt.
Här får du en överblick över föreningen och vad som hänt under året.
2. Resultaträkningen
Resultaträkningen visar föreningens intäkter och kostnader under året. Intäkterna kommer bland annat från medlemmarnas avgifter och eventuella hyresintäkter. Kostnader kan exempelvis vara räntor, värme, el, reparationer och underhåll.
3. Balansräkningen
Här ser du föreningens tillgångar, skulder och eget kapital. Du kan bland annat få en bild av föreningens lån och hur mycket pengar som finns tillgängliga.
Jämför gärna med tidigare år. Har skulderna ökat eller minskat? Hur har föreningens tillgångar förändrats?
4. Noterna
I noterna finns mer detaljerad information om posterna i resultat- och balansräkningen. Här kan du exempelvis hitta mer information om föreningens lån, räntor och andra ekonomiska åtaganden.
5. Kassaflödesanalysen
Kassaflödesanalysen visar hur pengar faktiskt har kommit in och gått ut ur föreningen under året. Den kan ge en bättre bild av föreningens betalningsförmåga än resultatet ensamt.
Hur högt belånad är föreningen?
Ett viktigt nyckeltal är föreningens skuldsättning per kvadratmeter. Det gör det enklare att jämföra skulderna mellan föreningar av olika storlek.
Det finns ingen generell gräns för vad som är en bra eller dålig skuldsättning. En hög skuldsättning behöver inte automatiskt betyda att ekonomin är dålig. Nyare föreningar har exempelvis ofta större lån än äldre föreningar som hunnit amortera under många år.
Därför bör skuldsättningen ses tillsammans med resten av ekonomin. Undersök bland annat föreningens räntekostnader, sparande, månadsavgifter och vilka renoveringar som väntar.
Hur hög bör månadsavgiften vara?
Det finns ingen månadsavgift som är lagom för alla föreningar. Avgiften ska bidra till att täcka föreningens gemensamma kostnader, exempelvis räntor, värme, sophämtning, underhåll och reparationer.
Ta reda på vad som ingår i avgiften. Värme, vatten, bredband och andra kostnader kan ingå i vissa föreningar men inte i andra.
En låg avgift behöver inte heller alltid vara positiv. Om föreningen har stora renoveringar framför sig eller små ekonomiska marginaler kan avgiften behöva höjas framöver.
Glöm inte underhållsplanen
En förening kan ha en stabil ekonomi i dag men samtidigt stå inför stora kostnader längre fram. Därför är det bra att fråga efter föreningens underhållsplan och kommande större projekt.
För nyare ekonomiska planer finns krav på en teknisk underhållsplan som sträcker sig 50 år framåt. Däremot finns inget generellt krav på att en äldre underhållsplan hela tiden måste uppdateras.
Kontrollera därför vilka större renoveringar som faktiskt är planerade och hur de är tänkta att finansieras. Ska föreningen använda sparade pengar, ta nya lån eller höja månadsavgifterna?
Tak, fasad, fönster och stammar är exempel på underhåll som kan innebära stora kostnader.
Här kan du se vad din BRF har planerat framöver, så som renoveringar och underhåll.
Vad är föreningens stadgar?
Stadgarna är föreningens regler. Där finns bland annat bestämmelser om hur ansvaret för bostaden och fastigheten är fördelat mellan föreningen och medlemmarna.
Som bostadsrättshavare ansvarar du som huvudregel för lägenhetens inre, medan föreningen ansvarar för huset och gemensamma delar. Den exakta ansvarsfördelningen kan dock bero på både lag och föreningens stadgar.
Det är därför bra att läsa stadgarna för att se vilket underhåll du själv ansvarar för, vilka regler som gäller vid renovering och andra villkor som kan påverka ditt boende.
Titta på helheten
Det finns inget enskilt nyckeltal som avgör om en bostadsrättsförening har bra eller dålig ekonomi. En förening med stora lån kan samtidigt ha en välskött fastighet och en långsiktig plan för ekonomin. En förening med låg avgift kan däremot stå inför stora renoveringar och framtida avgiftshöjningar.
Försök därför att få en helhetsbild. Skulder, sparande, avgifter, räntor och kommande underhåll är några av de viktigaste delarna att väga samman innan du köper.
Källor: Boverket, Bolagsverket och Skatteverket.
Checklista: 6 frågor att ställa till mäklaren
1. Finns det planerade avgiftshöjningar eller extra kapitaltillskott från medlemmarna?Fråga om föreningen planerar några förändringar som kan påverka din boendekostnad framöver.
2. Vilka större renoveringar är planerade?Ta reda på om föreningen står inför exempelvis stambyte, tak- eller fasadrenovering – och hur arbetet är tänkt att finansieras.
3. Hur ser föreningens lån ut?Fråga hur stora lånen är, vilka räntor föreningen har och när lånen ska läggas om. Det kan ge en bild av hur känslig ekonomin är för förändrade räntor.
4. Vad ingår i månadsavgiften?Kontrollera om exempelvis värme, vatten, bredband och bostadsrättstillägg ingår – och om det tillkommer kostnader för exempelvis förråd eller parkering.
5. Finns det hyresrätter eller lokaler i föreningen?Ta reda på om föreningen har hyresrätter eller hyr ut lokaler och hur det påverkar föreningens ekonomi.
6. Vad gäller för delat ägande och andrahandsuthyrning?Det är särskilt bra att kontrollera om du exempelvis ska köpa bostaden tillsammans med en förälder eller tror att du kan vilja hyra ut den i framtiden.
Tips! Be gärna att få se föreningens senaste årsredovisning, stadgar och underhållsplan. Då kan du själv få en bättre bild av både ekonomin och vad som väntar framöver.
Få nyheter om bostadsmarknaden i din inkorg varje vecka. Skriv upp dig på Hemnets nyhetsbrev här.
Relaterade länkar:
Samfällighet – en guide för fastighetsägare
