Ordlista för dig på bostadsmarknaden

Vad är ett brygglån? Och vad är egentligen en lägenhetsförteckning? Här har vi tagit fram en ordlista som samlar alla de där orden du kan råka höra vid ett bostadsköp, men som du inte har en aning om vad de betyder.

Acceptpris, accepterat pris

Acceptpris används emellanåt vid bostadsförsäljning som en slags indikation om lägsta pris som säljaren kan tänka sig att sälja för. Det är alltså inget fast pris som säljaren måste acceptera. 

Amortering

Amortering kallas det belopp du betalar av på ditt lån. Ju mer du amorterar desto lägre blir din räntekostnad, eftersom dina räntekostnader baseras på hur stort lån du har. 

Amorteringskrav

Om du lånar 70% eller mer för att betala din bostad ska du enligt lag amortera 2% per år. Har du lån på mellan 50%  – 70% ska du amortera 1% av lånet varje år. Under 50% belåning har du inga krav på amortering enligt lag. Dock är det lagstiftade amorteringskravet en miniminivå och det finns ingenting som hindrar din bank från att kräva en högre amorteringsgrad.

Avgift

Bostadsrättens avgift är föreningens “hyra” som ska täcka de gemensamma kostnaderna, t ex fastighetsskötsel, reparationer, uppvärmning, avfallshämtning, administration och inte minst, föreningens räntekostnader. Det är en ren självkostnadskalkyl, det finns inget vinstintresse, de boende är ju själva ägare. Det brukar vara månadsavgift, kvartalsavgift eller årsavgift, men det är samma sak (hela årets avgift). Betalningsvillkor kan vara olika beroende på föreningen, vill du ändra det får du motionera om det på en stämma.

Balansräkning

I årsredovisningen finns balansräkningen. Den visar hur stort det egna kapitalet är (vid en viss tidpunkt), det vill säga skillnaden mellan tillgångar och skulder.

Befintligt skick

Befintligt skick är ett avtalsvillkor som gör det möjligt för en säljare att friskriva sig från ansvar för det som kan upptäckas vid försäljning. För att en bostadsrätt ska anses som felaktig om den sålts med förbehållet befintligt skick krävs att den är i väsentligt sämre skick än vad köparen hade anledning att förvänta sig med hänsyn till bostadsrättens pris, ålder och övriga omständigheter.

Belåningsgrad

En bra siffra att titta efter i årsredovisningen är föreningens belåningsgrad. Om den överstiger 9 000 kr per kvadratmeter kan det vara bra att fördjupa sig i ekonomin. Om belåningsgraden inte står utskriven kan du räkna ut den genom att dividera föreningen långfristiga skulder med föreningens sammanlagda boyta.

Besiktning

När man gör en översyn av bostaden i ett syfte att felsöka kallas det att man gör en besiktning. Det är vanligt att man anlitar en besiktningsman vid köp av villa, men inte så vanligt vid bostadsrättsköp.  

Bindningstid

Hos banken kan du välja hur lång bindningstid du vill ha på lånet. De flesta har bindningstider mellan 3 månader (kallas oftast rörlig) och upp till 10 år. Väljer du rörlig ränta innebär det att lånet automatiskt binds om var tredje månad till den ränta som råder just då. Väljer du istället att binda räntan på till exempel 3 år innebär det att ditt lån har samma räntesats i 3 år oavsett hur räntan hos banken förändras.

Boendekostnad

Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaden i en så kallad boendekostnadskalkyl. 

Bolån

Det är vanligt att man behöver ta banklån för att betala vid köp av bostad. Lån till bostad kallas bolån och har särskilda villkor. Bolånet får inte utgöra mer än 85 % av bostadens värde, alltså beloppet du köper bostaden för. Resterande 15 % är kontantinsats, den del du måste betala med egna medel. 

Bostadsrätt

Bostadsrätt är en upplåtelseform där medlemmar av en bostadsrättsförening äger rätten att nyttja en viss bestämd yta under obegränsad tid, under förutsättning att de förpliktelser man har mot föreningen uppfylls. Bostadsrättsinnehavaren äger inte sin lägenhet, utan förvärvar en andel i den bostadsrättsförening som äger fastigheten.

Bostadsrättsförening

Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten. Vid köp av en bostadsrätt får du nyttjanderätten till en viss yta i föreningen under obestämd tid, genom att du blir delägare i föreningen. När du köper en bostadsrätt måste du bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen för att köpet ska bli giltigt. 

Brygglån

Ett brygglån är när du lånar pengar av banken för att betala din nya bostad i väntan på att du skall sälja din nuvarande bostad och erhålla köpeskillingen för den. Det kan bli dyrt att köpa nytt innan du sålt din gamla lägenhet. Se till att prata med banken om eventuella kostnader för brygglån så att det inte kommer som en överraskning. 

Bärande väggar

Bärande väggar är alla väggar som direkt samverkar med byggnadens bärande konstruktion, dvs stommen i huset. Bärande väggar får inte rivas då det kan ha allvarliga följder för hela fastigheten. Om du har planer på att renovera lägenheten är det bra att tidigt undersöka vilka väggar som kan rivas eller inte. 

Dolt fel

Ett dolt fel är ett fel som fanns i bostaden redan när du köpte den, men som inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning. Du ska inte heller ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. Du kan inte kan kräva ersättning för fel som du borde ha kunnat uppmärksamma vid en noggrann besiktning av lägenheten, och det är därför mycket viktigt att du undersöker lägenheten ordentligt innan köpet.

Driftskostnad

Driftskostnad är en ungefärlig kostnad för de kostnader som tillkommer utöver hyran, såsom el, vatten och värme.

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) 

Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd prövar främst tvister mellan säljare/köpare och fastighetsmäklare, gällande till exempel krav på skadestånd eller nedsättning av provisionen. Att få sitt ärende prövat i FRN är kostnadsfritt och du behöver inte ha ett juridiskt ombud för prövningen. FRN är den godkända tvistlösningsnämnden enligt lagen om alternativ tvistlösning i konsumentförhållanden.

Fastighetsmäklarinspektionen (FMI)

Om du tycker att en mäklare begått tjänstefel kan du anmäla det till Fastighetsmäklarinspektionen. Myndighetens uppgift är att hantera frågor om registrering, tillsyn och disciplinära åtgärder som rör fastighetsmäklare. De informerar också om god fastighetsmäklarsed och kan ge mäklaren en erinran, varning eller, om det gäller allvarliga fel, avregistrera mäklaren.

Fullmakt

Om köparen eller säljaren inte kan närvara vid kontraktskrivningen ska mäklaren ha upprättat en fullmakt som ger någon annan möjlighet att underteckna kontraktet i dennes ställe.

Frågelista

Med köpekontraktet brukar köparen vanligtvis få en frågelista som är ifylld av säljaren. I frågelistan anger säljaren tidigare skador, utförda reparationer och förbättringar som denne känner till. 

Förhandsvisning

En förhandsvisning äger rum om spekulanter efterfrågar det av mäklaren och säljaren går med på det. Ibland säljs bostäder innan visning och då har det skett en förhandsvisning av bostaden. 

Förvaltningsberättelse

I början av årsredovisningen finns vanligtvis förvaltningsberättelsen. Det är en rapport i textform där styrelsen beskriver åtgärder som gjorts eller som planeras framöver.

Handpenning

I samband med kontraktsskrivningen betalar du handpenningen som en slags deposition, den är vanligtvis cirka 10% av köpeskillingen. Ofta kan banken hjälpa till med ett handpenningslån på kort varsel, brukligt är att det återbetalas vid tillträdesdagen.

Inre fond

När det finns en inre fond innehåller bostadsrättsinnehavarens avgift en viss avsättning till kommande reparationer i den egna lägenheten. Fonden är avsedd för reparation och underhåll av det som finns inne i lägenheten och i den utsträckning det finns medel att tillgå hör dessa medel till lägenheten och ska tas över av köparen.

Informationsplikt

Mäklaren är skyldig att informera en köpare om sådant som mäklaren känner till och som kan antas vara av betydelse för en köpare, oavsett om det innebär att priset på bostaden riskerar att bli lägre. Mäklaren ska berätta vad den känner till alternativt borde känna till med tanke på sitt yrkeskunnande.

Juridisk person

Det händer att en eller flera bostäder i föreningen ägs av en juridisk person, det innebär att det är ett företag som äger bostaden och inte en fysisk person. Om det är många juridiska personer som är ägare i föreningen kan det bli en så kallad oäkta förening.

Kontantinsats

För att köpa en bostad behöver du kunna betala en kontantinsats på 15 % av köpeskillingen. För en bostad med slutpris på 2 000 000 kronor innebär det alltså att du behöver ha sparat ihop minst 300 000 kronor.  

Kontrakt, köpekontrakt

Kontraktet reglerar alla detaljer kring affären som pris, handpenning, tillträde och andra eventuella villkor.

Kreditvärdighet

Begreppet kreditvärdighet används av långivare för att bedöma betalningsförmågan hos eventuella låntagare och är ett mått på förmågan att betala sina skulder. En hög kreditvärdighet innebär en låg risk att låntagaren inte fullföljer betalningarna på sina skulder och vice versa.

Kreditupplysning

En kreditupplysning är en sammanställning över din privatekonomi avseende bland annat befintliga lån och krediter, civilstånd och eventuella betalningsanmärkningar. Långivare tar en kreditupplysning på dig för att göra en riskbedömning av din betalningsförmåga. Tänk på att varje ny bank du frågar om lånelöfte behöver ta en kreditupplysning på dig, och för varje gång det registreras en ny kreditupplysning på dig sänker Upplysningscentralen (UC) ditt kreditbetyg.

Köpeskilling

Den summa som köparen och säljaren kommer överens om som betalning för bostaden kallas för köpeskilling.

Lockpris

Lockpris är ett pris som understiger mäklarens egna värdering. Användande av lockpris kan leda till att mäklaren får en varning från FMI. 

Låneansökan

När du vunnit budgivningen och ska skriva kontrakt omvandlar banken ditt lånelöfte till en låneansökan. Skillnaden är att låneansökan gäller för den specifika bostaden du ska köpa.  

Lånelöfte

Ett lånelöfte är en slags indikation om hur en låneansökan kommer att gå. Det är först vid en korrekt låneansökan som det slutgiltiga beskedet om lån kan ges. Om man vill låna till bostadsköp är det fördelaktigt att ha sin ekonomi i ordning med pengar undansparade för kontantinsats, gärna fast anställning och inga betalningsanmärkningar.

Lägenhetsförteckning 

Styrelsen i bostadsrättsföreningen måste föra lägenhetsförteckning som ska innehålla uppgift om varje lägenhets beteckning, belägenhet, antal rum samt övriga utrymmen. Datum för registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen ska också anges liksom insats och bostadsrättshavarens namn. Dessa uppgifter ska föras in då en lägenhet upplåts med bostadsrätt.

Mäklare

Mäklaren anlitas av säljaren för att sälja bostaden. Enligt fastighetsmäklarlagen lyder mäklaren under en allmän omsorgsplikt som innebär att mäklaren ska vara oberoende, med skyldighet att tillvarata både säljarens och köparens intressen och ge båda parter det stöd och den information de behöver för att kunna genomföra bostadsaffären på ett tryggt och juridiskt korrekt sätt

Objektsbeskrivning

En objektsbeskrivning för en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Det ska också finnas uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen och föreningens registrerade stadgar. Många uppgifter i objektsbeskrivningen kommer från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem. 

Okulär besiktning

Det kallas okulär besiktning när man besiktigar med ögonen. Eller egentligen med sinnena syn, lukt och hörsel, det vill säga utan till exempel instrument som mäter fukt eller ventilation. 

Oäkta förening

Om mer än 40% av bostadsrättsföreningens intäkter kommer från lokaler, hyresgäster och juridiska personer finns det risk för att bostadsrättsföreningen klassas som en oäkta förening. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet (som ett affärsdrivande företag) vilket kan ha konsekvenser för privatpersoner som äger bostadsrätt i föreningen. Till exempel beskattas hela den eventuella vinsten vid en försäljning, och vinstskatten kan inte heller skjutas upp. Undersök om det är gynnsamt eller ofördelaktigt för just din ekonomi.

Pantsättning

Det är vanligt att en bostad är pantsatt. Det innebär att den nuvarande ägaren har ett bolån där bostaden fungerar som säkerhet. Det är viktigt att se till att eventuell pantsättning löses vid tillträdesdagen. Banken där köparen skall ta lån löser bort lånen som ligger med pant i bostadsrätten. När säljarens bank ser att lånet är löst skall de skicka information till föreningen om att panten inte längre skall vara kvar. Då skall föreningen ta bort informationen om panten. Dubbelkolla gärna med din mäklare att det gått rätt till. 

Pantsättningsavgift 

De flesta bostadsköpare behöver ta lån till sin bostadsrätt. Dessa lån måste registreras hos föreningen (pantsättningsregistret). För detta kan föreningen ta ut en engångsavgift på drygt 400 kr per lån (1% basbelopp). Denna avgift lånar banken inte till.

Planlösning

Begreppet planlösning används för att beskriva hur boytan i bostaden är fördelad. Öppen planlösning används för att beskriva en bostad där man inte har så många mellanväggar. 

Prisbasbelopp

Prisbasbeloppet fastställs årligen av regeringen och ändras varje år utifrån inflation och andra penningvärdesgrunder. Begreppet används ofta i lagtext för att säkerställa att ersättning blir korrekt anpassad till nuvarande samhällsekonomisk situation. På så sätt kan man ange till exempel maxtaket för föräldrapenning till 7,5 prisbasbelopp. Antalet prisbasbelopp är alltså konstant från år till år, men exakt hur mycket det handlar om i kronor varierar.

Prospekt

Prospekt är ett annat ord för objektsbeskrivning.

Resultaträkning

I årsredovisningen finns resultaträkningen där föreningens resultat kan utläsas genom en sammanställning av intäkter och kostnader under en räkenskapsperiod, oftast ett år. Resultaträkningen visar om föreningen har gått med vinst eller förlust genom att dra bort kostnader från intäkterna.

Ränta

Ränta är det pris som banken tar ut för att du lånar pengar. Räntekostnad för ditt lån är beroende av storleken på ditt lån och räntesatsen. Olika banker sätter ränta på olika sätt, var inte rädd för att försöka förhandla ned din ränta.

Skuldkvot

Skuldkvoten är reglerad i svensk lag och anger maximal belåning i förhållande till hushållets bruttoinkomst. Skuldkvoten är en av flera parametrar som påverkar hur mycket ett hushåll får låna. När maximalt lånebelopp ska avgöras så tar man hänsyn till hushållets totala ekonomiska situation.

Stadgar 

Innan du köper en bostadsrätt, läs igenom föreningens regelverk – stadgarna – så att du vet vad du köper in dig i. Olika föreningar har olika regler, men generellt gäller att bostadsrättsinnehavaren ska betala sin avgift i tid, vara försiktig om bostaden och reparera sådant som går sönder. 

Statistiskt jämförelsevärde 

Statisktiskt jämförelsevärde är en metod mäklare använder där det uppskattade slutpriset bygger på statistik på vad liknande lägenheter i området har sålts för. Man utgår ifrån adress, storlek och föreningsavgift och räknar fram ett värde som ger en tydlig bild om var budgivningen kommer att sluta. 

Svävarvillkor

Svävarvillkor vid köp av bostadsrätt är villkor nedtecknade i kontraktet som ger en av parterna rätt att frånträda köpet, till exempel om köparen inte beviljas lån. Köpet hålls alltså ”svävande” tills villkoret är uppfyllt eller fram till en viss tidpunkt.

Tillträde

Fram till tillträdet har säljaren ansvar för bostaden men vid tillträdet blir du formellt bostadens nya ägare, och alla rättigheter och skyldigheter kring bostaden övergår till dig. Det vanligaste är att du får legitimera dig och ta emot nycklarna på mäklarens kontor, resten sköter mäklaren och banken.

Tomträttsavtal/tomträttsavgäld

Tomträtt kallas det avtal man har med staden för rätten att använda marken som fastigheten står på. För det betalar tomträttshavaren en årlig avgift som kallas tomträttsavgäld till staden. Det är viktigt att fråga om föreningen äger marken som huset står på eller om det är tomträtt och föreningen därigenom har kostnader för hyra av marken. Undersök om avtalet för tomträtten snart går ut och hur eventuell omförhandling kan påverka föreningens ekonomi.

Underhållsfond

Underhållsfonden (yttre reparationsfond, eller yttre fond) är föreningens avsättning av kapital för kommande reparationsbehov. Den är reglerad i föreningens stadgar. De formella besluten kring underhållsfonden brukar ske på årsstämman. I föreningens balansräkning i årsredovisningen kan du som är spekulant se om det finns en yttre fond. Saknar föreningen en sådan är det en signal om att man är dåligt förberedd inför framtida renoveringar. Fråga mäklaren eller någon i styrelsen om det inte nämns något om den.

Undersökningsplikt

Undersökningsplikt innebär att du som köpare bär ansvar för att noga undersöka den bostad du vill köpa. Du kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel som du missat och borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. För köpare är undersökningsplikten väldigt långtgående. Ta inget för givet. Du kan känna dig besvärlig när du ställer en massa frågor till mäklaren, men de flesta mäklarna vet att en välinformerad köpare i slutändan är en drömkund. 

Upplysningsplikt

Säljaren har ingen upplysningsplikt enligt lag, men bör berätta om lägenhetens skick och föreningens planer samt om fel och brister han/hon känner till som kan vara svåra för köparen att kontrollera.

Våtrumscertifikat

Ett våtrumscertifikat/intyg visar att badrumsrenoveringen utförts enligt gällande branschregler samt innehåller uppgifter om entreprenören, när våtrumsarbetet utförts, på vilket sätt och med vilka material etc. Det innebär dock inte att man är skyddad från kommande problem, men det kan innebära en stor skillnad för din ekonomi och underlätta när det kommer till kontakt med försäkringsbolaget.

Yttre fond

Underhållsfonden (yttre reparationsfond, eller yttre fond) är föreningens avsättning av kapital för kommande reparationsbehov. Den är reglerad i föreningens stadgar. De formella besluten kring underhållsfonden brukar ske på årsstämman. I föreningens balansräkning i årsredovisningen kan du som är spekulant se om det finns en yttre fond. Saknar föreningen en sådan är det en signal om att man är dåligt förberedd inför framtida renoveringar. Fråga mäklaren eller någon i styrelsen om det inte nämns något om den.

Årsredovisning

Årsredovisningen är en sammanställning av föreningens räkenskaper och förvaltning för ett räkenskapsår. Årsredovisningen består av en balansräkning, en resultaträkning, noter och en förvaltningsberättelse.

Öppen visning

En visning håller mäklaren för att de som är intresserade ska kunna titta på bostaden som är till salu. I annonser på internet eller i dagstidningar brukar det stå när det är visning. En del är öppna, vilket innebär att du kan gå på visningen utan att föranmäla dig, andra visningar måste du anmäla dig till via mäklaren.

Överlåtelseavgift 

Föreningen kan ta ut en avgift i samband med ägarbytet på cirka 1100 kr (brukar vara cirka 2,5% basbelopp) som ska täcka föreningens administration av överlåtelsen. Avgiften betalas ibland av säljaren och ibland av köparen, beroende på vad som står i föreningens stadgar. Denna avgift lånar banken inte till.