Krönika: ”Köpare och säljare behöver anpassa sig”
Varannan bostadsköpare upplever att det är svårare att köpa på dagens marknad, trots rekordhögt utbud och lägre priser. Fler behöver anpassa sina förväntningar och sänka sina krav för att kunna genomföra den flytt man har behov av, menar Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Detta är en krönika från Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Erik Holmberg, Hemnets marknadsanalytiker.
I en undersökning som gjordes bland Hemnets besökare i oktober uppgav varannan bostadsköpare att det har blivit svårare att köpa bostad, därav 28 procentenheter att det blivit mycket svårare. Bland huvudorsakerna angavs ökade hushållskostnader, att det blivit svårare att få bolån och utmaningen med att behöva sälja sin befintliga bostad innan man köper nytt.
”Köparsidan behöver anpassa sig ”
Ibland hör man experter uttala sig i media om att säljarna måste acceptera det nya läget på marknaden om man vill få sin bostad såld. I praktiken innebär det ofta att man behöver sälja sin bostad under rådande marknadspris. Detta nämns också som ett argument för att bostadspriserna kommer fortsätta falla – när säljarna till slut ger vika för den minskade köpkraften.
Mindre ofta hör man att även köparsidan skulle behöva anpassa sig. Men sannolikt behöver båda sidor göra det för att aktiviteten på bostadsmarknaden ska öka, och därmed ge förutsättningar till att fler som vill byta bostad kan göra det. Att fokus oftare ligger på säljarnas och inte köparnas anpassningsförmåga förklaras generellt av att köparna inte kan betala mer, för att köpkraften inte finns.
Men på den svenska bostadsmarknaden finns i stort sett hela prisspannet representerat, med tillgängliga bostäder från några hundra tusen kronor och uppåt. De ökade boendekostnaderna innebär att många inte längre har möjlighet att köpa en bostad – motsvarande vad man hade råd med för några år sedan – trots att priserna gått ned. För köparen betyder det att man antingen får vänta och hoppas på att priserna ska gå ner, eller anpassa sig till nya förutsättningar på marknaden och leta bostad i en lägre prisklass.
En prismässig anpassning hos köparen innebär framför allt att man antingen köper en mindre bostad, eller att man köper något i ett mindre attraktivt läge. Att gå ner i bostadsyta kan ganska snabbt minska priset på bostaden. Att exempelvis gå ner från 150 kvadratmeter till 130 kvadratmeter i boyta minskar genomsnittspriset på en villa från 5,5 miljoner kronor, till knappt 4 miljoner kronor, eller drygt 25 procent.
Det andra alternativet för en köpare med lägre köpkraft är att söka sig till områden i mindre centrala lägen utanför stadskärnorna. Om man går från en storstadskommun till en av storstädernas pendlingskommuner går priset på en genomsnittlig villa ner från 8 till 6,4 miljoner kronor. I övriga större städer är motsvarande genomsnittspris 3,7 miljoner i tätortskommunen, och 2,6 miljoner i omkringliggande pendlingskommun.
Vid en situation där de bostadsspekulanter, som inte lyckas köpa på nuvarande prisnivå, skulle söka sig nedåt i prisskalan skulle inte heller bostadspriserna i genomsnitt påverkas i speciellt hög utsträckning. Antalet försäljningar av villor ligger nu ungefär 15 procent under normalnivån. Om man räknar på att 15 procent av villaspekulanterna i respektive priskategori skulle köpa en bostad för en halv miljon kronor lägre, skulle genomsnittspriset på villamarknaden totalt i hela landet minska med knappt 2 procent. Samtidigt som fler bostäder skulle bli sålda.
En anpassning till att köpa något som anses vara sämre än vad man tidigare hade tänkt sig kan förstås kännas tråkigt. På samma sätt som det inte är något positivt att behöva sälja för ett lägre belopp än man hade gjort för ett par år sedan. Men det skiljer inte heller bostadsmarknaden från andra marknader.
Man får också ha respekt för att viljan att byta bostad generellt minskar jämfört med tidigare om man inte kan köpa en bostad som uppfyller ens kriterier. Detta då kvalitetsskillnaden mellan ens nuvarande bostad och den bostad man kan flytta till minskar. Precis som det är rimligt att bostadsbytarens vilja att flytta vidare generellt blir lägre om man behöver sälja till ett lägre pris. För även om man köper och säljer på samma marknad så har de högre kostnaderna generellt pressat köpkraften.
Anpassning till det nya ekonomiska läget, med generellt lägre köpkraft, sker också hela tiden och den absoluta majoriteten av bostäderna blir sålda på dagens marknad och på rådande prisnivå. Antalet bostadsförsäljningar ligger ungefär 15 till 20 procent under vad som kan anses som normalt sett till de senaste åren. På så sätt måste man ändå konstatera att konsumenternas anpassningsförmåga till nya marknadsförutsättningar varit helt ok. Men minskningen på 15-20 procent i kombination med ett rekordhögt utbud av bostäder till salu indikerar dock att trögheten på marknaden finns kvar. Köpare och säljare verkar därmed inte ha hittat en prismässig jämviktsnivå.
Sannolikt kommer också denna tröghet finnas kvar i mer eller mindre utsträckning tills bilden av kommande ränteutveckling klarnar och förhoppningsvis också ljusnar.
